Budowlane prawdy i mity

Na jednym z największych forów internetowych bardzo dużą popularnością cieszyła się niedawno dyskusja o możliwości zbudowania „pod klucz" 150 metrowego domu w odległości do 20 kilometrów od dużego miasta za 150 000 zł. Temat zaciekawił mnie o tyle, że większość forumowiczów uważała to za realne, choć w podanej cenie miał mieścić się też ...koszt działki.

Kolejne forum i kolejny wątek:

koszt wykonania stanu surowego domu o powierzchni użytkowej ok. 200 m2.

Wielu forumowiczów za „uczciwą", „akceptowalną", „wartą rozważenia" uważa kwotę... 25 000 zł (rozumiem, że brutto, bo nie ma słowa o dodatkowych podatkach...)!

Właściwie można byłoby ten ekonomiczno-budowlany infantylizm zignorować, gdyby nie fakt, że zaczyna dominować w wielu rozmowach o budownictwie. Wśród dużej ilości, zwłaszcza młodych osób panuje przekonanie, że ceny materiałów i robocizny są wielokrotnie zawyżone i tylko kwestią czasu jest, kiedy z wielkim hukiem spadną. Jak mawiał pewien klasyk: „Byt określa świadomość" - jestem więc daleki od żartowania z ludzi, którzy uważają, że za 12 zł można kupić butelkę markowego wina, a za 5,90 niezłe buty. Uważam jednak, że ignorancję ekonomiczną trzeba prostować, niezależnie od tego, czy wynika ona ze zwykłej niewiedzy, czy też z biedy. Spróbuję więc podać kilka kalkulacji, które mam nadzieję pomogą uchwycić właściwe proporcje i z większą ostrożnością podchodzić do internetowych rewelacji.

150 000 zł - dysponując w Krakowie taką kwotą możemy:

1.Zakupić 7 arową (np. 25 x 28 metrów) uzbrojoną działkę ok. 20 kilometrów od centrum i to nie w najatrakcyjniejszych rejonach (7arów x 15 000 zł + formalności, opłaty około 5 000 zł) = 110 000 zł.

2.Ogrodzić ją siatką powlekaną 100 mb. x 60 zł (siatka, beton + robocizna) = 6 000 zł.

3.Zakupić projekt domu (powtarzalny) i załatwić (samodzielnie) niezbędne formalności związane z pozwoleniem na budowę = 6 000 zł.

4.Doprowadzić media do domu (zakładam, że są w granicy działki), a odległość od miejsca przyłączy nie jest większa niż 10 mb. = 10.000 zł.

5.Przygotować teren budowy: utwardzić drogę do budynku (40 m2) + przygotować miejsce składowania materiałów, wynająć na 1 miesiąc (budowa fundamentów) przenośne WC, rozprowadzić prąd do celów budowlanych i zapewnić wodę, zakupić i postawić np. garaż blaszak (magazyn, przebieralnia dla pracowników) = 7000 zł.

OGÓŁEM KOSZT wyniesie około 148 tys. zł.

Oczywiście - można to zrobić taniej, ale będziemy zmuszeni do kompromisów:

1.Największe oszczędności znajdziemy oczywiście w działce - im mniej proporcjonalna (np. długa i wąska), trudniej skomunikowana, z mało ciekawym sąsiedztwem, kilka kilometrów dalej od centrum, z dala od mediów - tym oczywiście tańsza. Różnica może wynieść nawet 50%.

Problem w tym, że większość kłopotów wróci do nas szybko już w trakcie budowy, a na pewno po jej zakończeniu. 1 m2 utwardzenia drogi to koszt ok. 80 zł (koparka, kamień na podbudowę, transport, utwardzenie), a media zlokalizowane na prywatnych posesjach, lub wymagające zgody na ich poprowadzenie przez prywatne działki to w polskich realiach prawdziwy horror - możemy spodziewać się w większości przypadków albo zawyżonych stawek za zgodę, albo (czasem jednocześnie) wieloletnich sporów sądowych.

Dlatego radzę - minimum uzbrojenia działki to prąd i woda - bez nich nie przeprowadzimy sprawnie budowy, ani nie będziemy mogli zgłosić domu do użytkowania. Bez kanalizacji (zastąpi ją szambo) i gazu ziemnego (zbiornik na propan-butan, lub inne rodzaje ogrzewania) oczywiście sobie poradzimy, ale w rezultacie będzie trudniej i drożej. Można więc przyjąć, że mniejszy wydatek na zakup działki (np. 70 000 zł zamiast 110 000 zł) będzie skutkował w przyszłości wyższymi kosztami i nawet jeżeli będą one mniejsze niż przykładowe 40 000 zł to i tak zbudujemy wymarzony dom w gorszej okolicy, na brzydszej działce. Nasza nieruchomość będzie więc znacznie mniej warta, gdyż na rynku nieruchomości zawsze na pierwszym miejscu stawiana jest LOKALIZACJA.

Przyjmijmy jednak koszt działki na poziomie 80 000 zł (jest dostępność bezpośrednia prądu i wody, a droga prowadząca do działki jest utwardzona na tyle, że będzie przejezdna dla samochodów z materiałami budowlanymi i betonem).

2. Oczywiście możemy zrobić prowizoryczne ogrodzenie typu. stemple i tzw. siatka leśna. Takie ogrodzenie możemy zrobić samodzielnie i na czas budowy wystarczy, ale po jej zakończeniu i tak musimy zrobić coś droższego (np. siatkę powlekaną). To koszt. ok. 1000 zł

3. Tu już nic raczej nie oszczędzimy.

4. Zapewniamy tylko dostępność prądu i wody bez doprowadzenia do granicy budynku.

Koszt prac to około 2 000 zł.

5. Utwardzamy część placu budowy (40 m2 - droga, miejsce na składowanie materiałów), wytyczamy budynek, dla ekipy budowlanej zapewniamy tzw. „sławojkę" czyli kibelek z desek i wiatę (komórkę z drewna, lub OSB). Koszt około 4000 zł.

W sumie za działkę przygotowaną do budowy zapłacimy około 93 000 zł.

W tym przypadku na budowę będziemy dysponować kwotą 57 000 zł, która przy wyborze maksymalnie uproszczonego domu o powierzchni użytkowej do 100 m2, dużej dozie szczęścia w znalezieniu odpowiednich do budowy i na dodatek bardzo tanich materiałów i jeszcze tańszych pracowników - aż strach pomyśleć jakich (i tak nie obędzie się bez znacznego wkładu pracy własnej i sąsiadów, być może pozwoli na wykonanie stanu surowego.

Będzie to jednak bardzo trudne o czym może świadczyć kalkulacja w serwisie www.KalkulacjeBudowlane.pl - domy modelowe, małego domu, jakim jest dom Farini.

Parterowy, dach kopertowy - może lekka ekstrawagancja, bo tańszy byłby dwuspadowy, ale rozumiem, że wygląd też ma znaczenie, niewielka powierzchnia użytkowa 78 m2. Już samo przeliczenie materiałowe pokazuje, że kwota 57 000 zł ledwie wystarczy nam na materiały i to przy dość dużych kompromisach. Warto też pamiętać, że nie jesteśmy nawet w połowie drogi do domu „pod klucz".

Pora na analizę drugiego tematu na forum - koszt wykonania stanu surowego domu za 25 tys. zł:

DOM o pow. użytkowej 200 m2. KOSZT BUDOWY - 25 000 zł.

Ściany budowane z ceramiki, ściany fundamentów - pustak szalunkowy, strop monolityczny, kominy prefabrykowane, dach 300 m2 kryty dachówką ceramiczną.

Ekipa - 5 osób. Czas budowy 8-10 tygodni (ok. 2400 roboczogodzin)

Przyjmijmy, że każdy z członków ekipy ma założoną działalność gospodarczą (wariant tańszy niż umowa o pracę - koszt ubezpieczeń 1000 zł miesięcznie, podatek dochodowy ryczałtowy 5,5%) i mieszka w odległości do 30 kilometrów od miejsca budowy (dla zminimalizowania ceny budowy nie liczymy ani zakwaterowania, ani kosztów dojazdu).

KOSZT ROBOCIZNY 25 000 zł brutto - czyli 23 000 zł netto. KOSZT 1 roboczogodziny: 10,50 zł brutto/godzina pracy czyli netto (po odjęciu 5,5% podatku dochodowego) - 9,60 zł.

ZAROBEK NETTO 1 PRACOWNIKA - 9,60 zł x 200 h (przyjmuję założenie dłuższej pracy w tygodniu w sezonie - na prywatnych budowach nie ma nadgodzin!) w ciągu 1 miesiąca = 1920 zł - 1000 zł ubezpieczenie = 920 zł/miesiąc czyli 4,60 zł/godzina pracy.

Przy takiej stawce i przy założeniu, że sezon budowlany trwa w naszych warunkach klimatycznych, w najbardziej optymistycznej wersji, 9 miesięcy, realna stawka za godzinę spada poniżej 4 zł przy czym w tej kwocie powinny również mieścić się badania lekarskie, szkolenia, ubiór, sprzęt, ubezpieczenie OC.

Powie ktoś - jest bezrobocie i każda stawka jest możliwa. Chciałbym jednak przypomnieć, że mówimy o doświadczonych FACHOWCACH, a kraj w którym minimalna stawka za ich usługi wynosi 6-8 Euro/h, nie leży za siedmioma morzami, ale o jakieś 3-5 godziny jazdy od miejsca, w którym ci fachowcy ponoć budują domy i takie stawki są normą... Dopiero, gdy stawkę roboczogodziny podniesiemy do 22-25 zł/h, możemy zacząć poszukiwać odpowiedniej ekipy, ale wtedy koszt budowy wyniesie powyżej 50 tys. zł. I takie są realia.

Nie wiem czy powyższe obliczenia przekonały wszystkich przyszłych inwestorów. Mam jednak nadzieję, że po powrocie na internetowe fora przynajmniej niektórzy podniosą finansową poprzeczkę, od której zaczną się kolejne wątki budowlanych marzeń.

Artur Krochmal

DobreBudowanie.pl